房屋空置该不该交物业费？京师律师接受检察日报专访

近日，北京市京师律师事务所企业战略顾问法律事务部执行主任任丽华律师接受最高人民检察院检察日报采访，就民法典有关业主权利的规定作出专业解读。

「 最高人民检察院 」民法典与百姓生活｜房屋空置该不该交物业费？检察官这样说……

Question1民法典对业主权利方面的规定较以往有哪些变化？这些改变有哪些重要意义？《民法典》通过完善建筑物区分所有权制度中业主共同决定事项、降低议事表决的门槛、明确规定住宅改变为经营性用房须经有利害关系的业主一致同意、增加紧急情况下业主请求使用维修资金的规范、新增利用业主共有部分产生的收入归业主所有以及物业管理人的义务规范等规定，进一步规范了业主权利的行使与保障。具体表现在：

一、居民委员会作为指导和协助业主成立业主大会或委员会的新增主体，更符合当下现实需要

实际生活中，由于业委会和业主大会的设立流程较为复杂，业主们缺乏专业的指导，许多小区业委会迟迟无法设立，也导致了业主权益难以保护，涉及全体业主权益的事项无法决策。

《民法典》第277条明确“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定”，目前所指向的法规为《物业管理条例》。同时，该条第二款相较于《物权法》第75条“地方政府有关部门”表述，新增了“居民委员会”这一主体。此前《物业管理条例》第10条中对此表述为“物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府”。可见《民法典》对此进行了修改，新增居民委员会予以指导和协助更加符合当下现实需要。

二、进一步完善和优化业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规则

《民法典》第278条与《物权法》第76条相比，业主大会的职权没有发生根本性变化，除了调整和增设相关决定事项外，对有关表决程序作出了重大修改。

（一）决定事项的变化

1、将《物权法》关于“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”直接表述为“制定和修改管理规约”，进一步凸显管理规约对人的行为调控。

2、将《物权法》第（五）项中“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分拆为“筹集”和“使用”两项，前者采用参与表决的“双四分之三”，通常情况下，业主大会成立之初一般不需要筹集，因为业主购房时一般缴纳了专项维修资金，所以再次筹集资金性质更重要、更慎重；而后者为了解决专项维修资金的使用难问题，采用参与表决的“双过半”。

3、《民法典》第（八）项新增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，强化了业主对于共有部分的管理能力，《物权法》对此并没有规定。《物业管理条例》有关于改变共有部分用途需要召开业主大会的规定，但没有规定票权比例，现《民法典》对此予以了明确规定。

（二）表决程序的变化

针对当下业主对于表决权不重视，不积极参与表决的现状，《民法典》第278条第2款对于表决程序进行了修订。具体来讲，《物权法》采取的是以建筑物总面积和业主总数人作为基数，分别规定了“双三分之二”（专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主）和“双过半”（专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主）两档门槛。而《民法典》规定，参与表决的票权比例超过两个“三分之二”（专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主），会议有效。明确该面积比例只算专有部分，不算总建筑物面积。对于一般事项，支持率“双过半”（参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主）即获得通过，对于筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的重大事项，支持率须超过“双四分之三”（参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主）方可通过，支持率的票权比例计算均以参与表决的票权而非总票权为基数。理论上讲，只要超过两个“三分之二”的业主参与表决，一般事项只需要获总票权的三分之一（2/3 x 1/2=1/3）支持即可通过，重大事项需获总票权的二分之一（2/3 x 3/4 = 1/2）支持。

三、明确将住宅改变为经营性用房须经利害关系的业主“一致同意”

《民法典》第279条新增了“一致”二字。之前在司法实务中存在争议，即改变房屋用途经利害关系人同意是一致决、多数决还是绝大多数决不无疑问。《民法典》对此进行了明确。何为“有利害关系的业主”？对此，《建筑物区分所有权解释》第十一条对此进行过释明，即本栋建筑物内的其他业主当然为有利害关系的业主；非本栋建筑物，但能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响亦属于有利害关系的业主。

四、重新界定维修资金的使用范围，进一步明确使用程序、定期公布要求，更好的保障业主权利、便民利民

《民法典》第281条第一款对于建筑物及附属设施的维修资金使用范围由《物权法》规定的“电梯、水箱等”调整为“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等”，对于维修资金的筹集使用公布情况新增”定期”要求。第二款新增了对紧急情况维修资金的申请使用程序。由于对于维修资金的使用需要，需要经过业主共同表决同意。但要发起业主的表决，程序启动慢，过程复杂，时间较长。但遇到紧急情况，例如电梯的维修等，涉及人身安全的问题，从时间上要求迅速，同时考虑人身安全等权利优先，也不应允许表决否定。因此，对于此种紧急情况，可以由业主大会或者业主委员会依法申请使用维修资金。

五、强化业主对共有部分、共同管理的权利，明确共有部分产生的收益属于业主共有

民法典颁布之前，对于利用共有部分所产生的收益归属问题一直存在争议。实践中，许多开发商或物业利用这些共有部分安装广告、设置快递柜、增设停车位等进行收益。这些收益往往直接被开发商或物业取得，侵犯了业主的权利。《民法典》第282条新增“建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”的规定。首次通过法律规定将共有部分收入的归属进行了明确。

Question2对业主来说这些变化将对他们的权益产生哪些改变？（能否列举一些案事例）法律源于生活，法律指引生活。

作为律师，本人执业过程中，就曾多次接受有关业主维权的法律咨询并代理了部分业主维权集体诉讼案件，如北京市石景山区某小区业主张先生所在小区物业服务企业未经业主委员会表决同意擅自将物业管理用房出租（用于酒店、健身会所、美容会所等经营活动），严重影响业主居住生活环境的安全、安宁，由于本小区业委会形同虚设，导致业主维权举步维艰；北京市通州区某小区业主付女士所在小区开发商擅自改变建筑区划内按照规划建设的公共建筑、公用设施以及属于业主共有的道路、绿地的用途，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库擅自出租给业主以外的人，导致业主自有车辆停泊难，严重损害业主权益，由于未设立业委会，面对物业管理企业的违法行为，业主维权之路漫漫，至今该案尚未审结；河北省沧州市河间市左女士所在某高端小区物业管理企业擅使用维修资金，导致维修资金所剩无几。面对业主质询，还态度蛮横，声称“无可奉告”，因业委会设立难，业主诉苦无门。甚至出现业主联名信访、物业公司门口拉横幅等非理性维权…诸如此类侵犯业主权利的纠纷非常普遍。《民法典》的颁布和实施，为有效解决日常生活中遇到的上述诸多维权难的现实问题提供强有力的法律保障。

另外，就近期进行的沸沸扬扬的全国各地老城区旧楼加装电梯的热点问题而言，《民法典》生效实施后，加装电梯属于重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。各地市人民政府颁发的既有住宅增设电梯办法等规定作为下位法，与上位法造成冲突的，应以上位法《民法典》的规定为准。

Question3从业主角度而言，应该注意些什么？权利义务相统一，没有无义务的权利，也没有无权利的义务。

《民法典》在强化保护业主权利的同时，亦明确规定了业主义务。

《民法典》第286条明确规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。”可以说，抗击新冠肺炎疫情期间，物业服务企业在管理等方面发挥了积极的作用。但由于对于应急处置措施等管理的权力来源等未予以明确，也发生过极少数业主不服从物业服务企业的管理等现象。因此，在《民法典》中新增了物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作的规定以及业主或其他行为人拒不履行相关义务时请求行政介入的条款。对于拒不履行义务的业主，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有利于保证大部分业主的合法权利。

民法典加强了对业主权利的保护，但法律不保护躺在权利上睡觉的人。作为业主，要学法、知法，懂法方可用法，了解权利从而维护权利，不做躺在在权利上“睡懒觉”的人。在自身的业主权利受到侵害的时候，运用法律武器保护自己。同时，作为守法公民，更要积极履行业务义务，对于物业服务企业或其他管理人依法执行政府在特殊情况或非常时期实施的应急处理措施或其他管理措施，予以积极配合。

Question4请您再谈谈民法典的相关规定起到了哪些积极作用？物权是民事主体依法享有的重要财产权，业主权利的保护是关系到国计民生的大事。《民法典》对业主权利的保护，严格贯彻了党中央完善产权保护制度的宗旨，符合健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求。具体到司法实践中，《民法典》的颁布实施为业主维权、律师办案、司法审判提供了明确的法律依据和指引，有助于提升物业服务质量、破解业主维权难等问题，让业主维权有法可依，推动调和新时代的社会关系，维护公平正义与社会稳定，保障人民群众的幸福生活。

任丽华律师

■ 单位：北京市京师律师事务所■ 业务领域：公司法、证券法、合同法等民商事法律法规、经济类犯罪刑事辩护

教育背景：2007年至2011年就读于中国政法大学哲学+法学双学位；2012年至2015年就读于中国政法大学民商法学系，获法学硕士学位。

执业经历：曾担任最高人民法院立案庭法官助理，熟悉公司法、合同法、金融法、证券法、物权法等民商事法律。组织参与2013年中国企业家法律风险防范与应对高峰论坛暨我的律师网上线启动仪式、2014年第五届“罗马法·中国法与民法法典化“国际研讨会、教育部“民法创新团队”及中国政法大学“债法案例研习”等民商事科研项目，应邀赴港大、港中文及香港高等法院、大律师公会、廉政公署交流考察。2015年6月至2018年5月，就职于北京市铭达律师事务所，担任专职律师。2018年6月至2019年2月，就职于北京纽伦律师事务所，担任业务部主管律师。2019年3月至今，就职于北京市京师律师事务所。担任京师企业战略顾问法律事务部执行合伙人、骨干律师。

业务专长：目前主要从事公司、金融、证券等民商事诉讼与仲裁诉讼业务；企事业单位常年法律顾问业务；企业并购重组、改制、上市、新三板、公司债券、私募股权投资等专项非诉讼业务；非法吸收公众存款、虚假出资、抽逃出资、职务侵占、非法经营、掩饰隐瞒犯罪所得、犯罪收益罪等经济犯罪刑事辩护。