私下转让宅基地，千万拆迁补偿如何分？刘宏辉律师：依法转让才是正途 | 京师杭州

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■北京京师（杭州）律师事务所

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北京市京师律师事务所创始合伙人、北京京师（杭州）律师事务所主任刘宏辉律师作为特约评论员受邀参加了北京电视台科教频道《法治中国60分》的节目录制，在节目中对各类社会热点问题或新闻事件进行解读，并做出法律层面的专业评论和建议。

本期节目中，刘宏辉律师从法律视角对私下转让宅基地事件进行了分析，并提出建议。

图：节目截图

事件回顾：

2004年，河南的王先生与厦门同安西柯镇的本地村民林先生沟通协商，并在征得林先生家人同意后，达成口头协议——王先生向林先生支付一万元现金，以林先生的名义竞标宅基地，并建造房屋，资金都由王先生出。

如今这栋房屋面临拆迁，征收补偿款达到了一千多万元。那么，这笔高额补偿款究竟该归谁所有？双方多次协商，但都无法达成一致意见。于是，王先生将林先生起诉到了法院。

  图：节目截图

原告的代理人称，房屋修建好后，一直都是王先生和家人居住。2012年，王先生与林先生及家人签订了协议书，协议约定林先生及家人承认王先生取得房屋的所有权和使用权。如果今后房屋遇到政府拆迁征用，相关赔偿款项全部归王先生所有。

庭审过程中，被告林先生的代理人则认为，王先生不是所在村的居民，不具备宅基地申请的资格，对这栋房屋所在的宅基地不享有合法使用权。

法院审理后认为，双方签订的《协议书》应属无效。有关案涉房屋产生的拆迁利益分配问题，法院一审判决，王先生获得案涉房屋60%的拆迁补偿款六百余万元、林先生获得40%的拆迁补偿款四百余万元。

十多年前的好哥俩，花了几十万或者上百万置了地、盖了房，如今赶上拆迁，成了上千万的资产。可是面对金钱的诱惑，当年的好哥俩如今竟对簿公堂。

原告王先生在之前和被告林先生签订了协议，要求林先生放弃对这套房子的所有权，可到了法庭上，这协议怎么就无效了呢？这当中涉及到哪些法律问题呢？

图：评论员刘宏辉律师

评论员刘宏辉律师

这类农村宅基地买卖是一种比较普遍的现实问题，在此还是要提醒大家，我国宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制，具有较强的身份属性，依据我国土地管理法和有关政策规定，即使想转让宅基地使用权，受让人也只能是同一个集体经济组织内的成员，不是本村的人员是不能购买的。本案中，双方签订的协议书，也正是因为内容违法所以才导致无效。

虽然法律有明确规定，但总还是有人想铤而走险，平时相安无事，可是遇到征地拆迁大额补偿在眼前，转让方很容易就反悔了，在司法实践中，法院通常会在确认协议无效的同时，本着公平的原则分配拆迁款，根据个案情况，买卖双方一般会按五五到七三比例分配。

图：节目截图

刘宏辉律师作为多档权威法制栏目的特约评论员，一直致力于用扎实的专业能力和生动亲切的表达方式来为广大观众朋友们深度解析法律问题、科普法律知识，解决法律难题，充分展现着京师杭州的综合实力与使命担当。本期节目已在2020年9月6日北京电视台科教频道播出，并于爱奇艺平台同步播出。

责编 | 刘慧岩 Yolanda LIU